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風暴中,從一份業績報表來看香港老牌地產公司的經營秘訣

2019-12-03 10:05 來源:東方財經網 www.593581.buzz

摘要:2019年,對于中國企業來講,是不平靜的,貿易戰談判跌宕起伏,大量外貿企業承受巨大壓力,多家知名科技公司遭受美國制裁威脅,也有眾多企業債務危機頻發,逾400家房地產公司融資


2019年,對于中國企業來講,是不平靜的,貿易戰談判跌宕起伏,大量外貿企業承受巨大壓力,多家知名科技公司遭受美國制裁威脅,也有眾多企業債務危機頻發,逾400家房地產公司融資困難而資金鏈斷裂倒閉,房地產行業面臨前所未有的風險,特別是國內房企普遍高負債率,盲目擴張,導致危機重重,應對風險能力極低。而面對外圍市場的風險傳遞,危機應對之道至關重要。

2019年對于香港來說,也可謂是風云跌宕的一年,暴力游行示威持續逾半年之久,并有不斷升級的勢頭,香港美元匯率多次逼近弱方保證7.85關鍵位置,引發市場對港匯聯系匯率制擔憂,同時港股也不斷承受市場拋售的壓力。

那么作為香港舉足輕重的房地產行業在今年的動蕩中表現如何呢?我們姑且管中窺豹,從香港一家老牌房地產背景上市公司的最近業績報告中來了解香港房地產公司穿越榮枯周期的穩健經營秘訣。

 

案例:遠東發展

關于遠東發展有限公司

1972 年,遠東發展有限公司在香港聯合交易所有限公司上市(股份代號:35.HK)。集團主要業務包括物業發展及投資、酒店營運及管理、停車場及設施管理、證券與金融產品投資以及博彩業務。集團采取多元化區域策略和「亞洲足跡」的戰略,業務遍布香港、中國內地、澳洲、紐西蘭、馬來西亞、新加坡、英國及歐洲其他國家。

 

 

遠東發展董事總經理孔祥達先生表示:「于2020財年上半年,遠東發展又一次實現了強勁的業績。總體而言,我們的收益及經調整現金溢利分別增長了75.0%與60.4%。隨著我們在香港、中國內地、澳洲及新加坡的項目持續交付,我們的物業發展業務錄得穩健的收益增長,較去年同期增長151.1%。我們推出了數個新項目及進行了數個土地收購,使我們處于有利的地位以保持前進的勢頭。盡管我們的酒店業務面臨香港社會動蕩等一些不利因素,但我們業務的長期前景依然維持向好。

 

在TWC的酒店業務方面,我們取得了良好的發展,且喜迎珀斯麗思卡爾頓酒店的開業以及我們的合資公司對新加坡Oakwood的收購事項的完成,這兩間酒店已開始納入我們的收益貢獻。此外,在未來幾年我們還將有14間新的酒店投入服務。擬成立的一個酒店信托將使我們能夠釋放及變現價值,但同時也使集團得以將集團的酒店物業資本循環投資。我們的停車場營運業務繼續穩步增長,連同我們的酒店,共為我們的經常性收入帶來貢獻。

 

在博彩業務方面,TWC錄得足六個月收益之貢獻,并實現較同期增長了34.2%。我們相信『亞洲足跡』之戰略、多元化之業務組合及廣闊之業務足跡將繼續成為遠東發展的一個關鍵區別及制勝法寶。我們擁有強大的資產負債表及優秀的人才。我們已做好積極的準備以持續增長,并為我們的股東帶來持續及健康的股息。」

 

從遠東發展這樣一家比較具代表性的多元化房地產公司的業績報告來看,可以用穩健來形容。

 

本年度香港經濟經歷了嚴重的暴力游行破壞考驗,眾多行業在此次風暴中受嚴重影響,特別是旅游行業,而與之相關的酒店業務首當其沖,遠東發展亦不可避免。

而遠東發展作為一家老牌中型房地產公司,其業務經歷半個世紀的發展,承受了多次股災,房地產崩盤,金融危機等風險事件,自然是對風險有充足認識和抵抗的一家房地產公司,這個從本次的業績報告中可見一斑。

 

一.科學的資產負債表,保持合理負債率

 

遠東發展的資產負債表顯示至2019930日公司凈負債比率在43.9%,對于房地產行業而言,這個負債率應該算是中小型風險,處于穩健級別的負債水平。經歷過亞洲金融風暴的香港房地產企業大多比較注重公司的負債率,以應對不確定的市場風險。

 

同時報表中體現出遠東發展的流動資金高達73億港幣,這個對于房地產企業很重要,是應對任何不可測風險的重要法寶。老牌房地產企業如果不注重充足的現金流是幾乎不可能能在瞬息萬變的市場危機中存活下來的。

 

李嘉誠曾講:做生意最重要的就是現金流。他的和記黃埔,長江實業更是如此。而國內的房地產公司絕大多數負債率在70%左右,甚至更高水平,抗風險能力較弱,沒有經歷過市場危機的房企不能體會其中的玄妙。

 

二. 多元化經營,分散風險

遠東發展公司業務布局:物業發展,包括住宅樓開發與租賃,酒店業務以及管理,停車場業務以及設施管理,博彩業務,以及投資等。

 

其多元化經營的特點是在熟悉的領域,在行業產業鏈上進行多元化,比如房屋租賃和酒店業務就是明顯的互補,停車場業務則是物業服務的延伸,博彩業務也是如此。另外,集團還成立了BCG按揭借貸平臺。專門為國際物業的非居民買家提供住宅按揭。圍繞物業來進行補充擴充性多元化,就是把一個產業鏈上密集布局多項業務,達到吃透一個產業的目的。同時其多元化業務布局有一個重要點就是全球布局,分散經營,最大程度防范單一市場對公司業務的影響。

 

香港地少人多,商貿繁榮,物業市場規模龐大,利潤豐厚,毋庸置疑。作為全球知名金融自由港,商賈如云,以及背靠內地的源源不斷客流,香港的酒店業自然也是繁榮至極。雖然在此次風暴中受到客流大幅減少的影響,香港本土酒店入住率明顯減少,但由于全球布局酒店市場,仍然可以承受此次危機沖擊。故在此次業績報告中,遠東發展明確表示:多元化業務促強勁發展。

 

 

三. 專業化發展,提升市場競爭力

遠東發展近期最重要的計劃之一是擬分拆集團旗下海外酒店業務,并在海外市場獨立上市。

 

遠東發展有限公司公告稱,正考慮將集團于澳洲、新加坡、馬來西亞及英國的若干酒店物業進行潛在分拆,以合訂信托組合(包括房地產投資信托及業務信托(統稱“酒店信托”))的形式在海外證券交易所獨立上市。遠東發展表示,此次分拆動作將會:為集團建立一個專責酒店資產的資產管理平臺,從而讓集團獲得新收入來源;釋放及變現集團酒店物業的價值及使集團得以將資本循環投資;及利用分拆實體進行更多積極的第三方酒店收購事項。

 

多元化發展是戰略,專業化發展則是戰術,如果只提多元化,不做專業化經營,則多元化將會是空中樓閣,而專業化是做大做強的根本,酒店業市場規模龐大,競爭激烈,集中精力和資源發展則會明顯提升酒店業務的競爭力。遠東發展通過香港風波事件刺激,就迅速調整受影響最大的酒店業務,說明酒店業務確實波及較大,因為遠東發展的酒店業務中,香港市場占有舉足輕重的分量,此時剝離香港市場的風險,擴大海外酒店業務的經營不失為一種明智選擇。從中可以看出香港房地產企業對風險防范的超強意識和敏捷的應對策略。

 

遠東發展在香港的酒店占比:

 

總結一下,從單獨一家香港房地產公司的角度來看,遠東發展非常注重資產負債表,嚴格控制了資產負債率,這和國內房地產公司龐大的資產負債率相比,顯然是更健康的經營發展之道。同時也看出香港房地產公司對多元化布局以及專業化經營是兩手抓,平衡穩健發展。

 

更重要的是從遠東發展樂觀的業績報表中,看出了香港企業對于未來發展的信心。溫家寶總理在2008年金融危機后說過一句話:“在經濟困難面前,信心比黃金和貨幣更重要。”信心和遠見是讓香港持續保持繁榮穩定的基礎。

 

從整個香港地產市場來看,  Real Capital Analytics(RCA)的最新的《亞太資本趨勢第三季度報告》顯示:今年第三季度,香港的社會事件影響了當地的商業地產投資,交易額同比下跌了32%;與此同時,整個亞太地區的地產投資亦是頹勢難掩。RCA亞太區董事總經理David Green-Morgan 指出:“今年第三季度,香港的交易額急劇下跌,主要原因在于今年6月份發生社會事件之后,境內投資者活動大幅收縮。香港地產市場自2018年的搶眼表現之后一路下探,社會事件只是加劇了頹勢。盡管如此,香港依然是亞太地區最活躍的地產市場之一。今年第三季度,首爾只以微弱優勢擊敗香港,成為亞太地區最大的城市級地產市場。從今年前九個月來看,只有東京的表現超過了香港。”

 

雖然香港房地產市場在風暴中有下滑態勢,但數據顯示香港地產仍然是亞太最矚目的地產市場。也許這一切離不開香港地產市場在多次危機和風暴中的鍛煉以及老牌房地產企業從中學會的的穩健科學經營之道。

 

控制負債率,保持理性發展,多元化發展,專業化經營,這些是非常簡單的企業經營常識,但是真正能把這些簡單的經營之道運用到極致的企業非常少,能做到的企業都已經或正在通往封神的路上。

來源:東方財經網 作者:綜合

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